Проблематика переходу права оренди / користування земельною ділянкою після відчуження об’єкту нерухомості, що розміщений на ній

Нормативне регулювання:

Відповідно до положень ч. 2 ст. 120 Земельного та ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексів України до особи, яка набуває право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право користування земельною ділянкою, на якій їх розміщено, на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що були в попереднього землекористувача.

А згідно із ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташовано такий житловий будинок, будівлю або споруду.

З точки зору оподаткування ДПС вважає, що орендар земельної ділянки (державної/комунальної власності), який відчужив будівлю третій особі, повинен продовжувати сплачувати орендну плату до бюджету до припинення дії договору, водночас особа, яка набула право власності на будівлю до укладання договору оренди на земельну ділянку під будівлею, зобов`язана сплачувати земельний податок. Отже, подвійне оподаткування одного об`єкта, на думку ДПС, було OK.

Так, відповідно до цих статтей, до особи, яка набула право власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Виходячи з цього, логічним є наступне положення: у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти.

Отже, перехід майнових прав до іншої особи зумовлює перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований відповідний об`єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування (Постанова Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16).

• УВАГА! Набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду та перехід права на земельну ділянку –це два окремі правочини.

Щодо договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, то істотною умовою його укладення є наявність кадастрового номера земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на жилий будинок, будівлю або споруду.

Виходячи з цього, не можна продати жилий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на земельній ділянці, якій не присвоєно кадастрового номера.

Щодо договору про перехід права на земельну ділянку, то тут варто звернути увагу на те, що особи, які набули права власності на будівлю чи споруду стають власниками чи користувачами земельної ділянки, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Варто зазначити, що відсутність права власності чи договору оренди на земельну ділянку, якій присвоєно кадастровий номер, не є перешкодою в укладенні договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на такій земельній ділянці. Проте, в такому випадку не діятиме згадане вище положення про перехід до нового власника права власності, права користування на земельну ділянку в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача), оскільки попередній власник жилого будинку, будівлі або споруди не мав жодних прав на земельну ділянку. Саме така позиція міститься у Постанові Верховного Суду України у справі №127/10011/18

Далі – конструктивніше.

Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 19.06.2018 р. у справі № 922/3655/17:
"<...> Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки.
Ураховуючи викладене, відчуження частини об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, не є підставою для внесення змін до договору оренди, зокрема в частині розміру орендної плати, зважаючи на те, що договір у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки, зокрема зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, а тому після відчуження частини об`єкта нерухомості та його державної реєстрації за іншими особами ТОВ "Офіс 2000" не повинно сплачувати орендну плату за частину земельної ділянки, користувачем якої не є".

Постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 07.11.2018 р. у справі № 910/20774/17:
"24. Підсумовуючи викладене, Суд зазначає, що після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Отже, після відчуження об`єктів нерухомості позивачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.
26. При цьому Верховний Суд наголошує, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі".

Отже, якщо керуватися таким підходом Верховного Суду:

• продавець будівлі втрачає, а покупець набуває статусу орендаря земельної ділянки автоматично;
  
• відсутність документального підтвердження заміни орендаря земельної ділянки не є свідченням того, що така заміна не відбулася, – заміна відбувається з огляду на закон;
  
• якщо відчужують частину об`єкта нерухомості, то до покупця в пропорційній частці переходить право оренди частини земельної ділянки, на якій розміщено відповідне майно;
  
• продавець будівлі не повинен сплачувати орендну плату за землю після реєстрації права власності на будівлю за покупцем;
  
• покупець будівлі має сплачувати за користування земельною ділянкою саме орендну плату, а не земельний податок.